Gegen Mietbetrug und Mietnomaden in Berlin!

Wenn der Gerichtsvollzieher an der Berliner Wohnungstür klingelt, um ein Räumungsurteil zu vollstrecken, öffnet manchmal ein Unbekannter die Tür und behauptet, Untermieter zu sein.

Da der Vermieter von der Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die im Urteil benannt sind. Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter die Möglichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.

Checkliste für Vermieter

Wie können sich Vermieter vor einem Mietbetrug schützen? Die Antwort kann nur lauten: Bessere Selektion. Mietausfallversicherungen (Mietfactoring) sind zu teuer und der Abschluss macht nur selten Sinn. Das Forschen im Internet nach passenden Hinweisen, ob der sich vorstellende Mieter nun ein Mietnomade sei, verspricht eine Erfolgsquote von praktisch Null. Es gilt daher so viel wie möglich über den potenziellen Mieter in Erfahrung zu bringen. Hierzu können theoretisch gehören:

• Personalausweis zeigen lassen und Namen sowie Wohnort notieren
• Ist der potenzielle Mieter auch unter einer Festnetznummer am Wohnort zu erreichen?
• Gehaltsnachweis zeigen lassen
• Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangen. Im Zweifel kann so auch mit dem Vorvermieter gesprochen werden.
• Schufa-Auskunft vom Mieter verlangen. Ersetzen Sie (notfalls) dem Mieter die Kosten für eine aktuelle Bonitätsauskunft der Schufa
• Selbstauskunft des Mieters verlangen
• Vor Schlüsselübergabe trotz anderslautender Rechtsprechung auf vollständige Zahlung der Mietkaution bestehen.
• Namen des Mieters in Suchmaschinen eingeben

Doch was theoretisch möglich ist, kann in der Praxis die Vermietbarkeit einer Wohnung oder eines Hauses deutlich erschweren. Schon das Verlangen der Vorlage einer Selbstauskunft werden einige Mieter als Zumutung empfinden. Nicht jeder Mieter ist ohne weiteres bereit, das monatliche Nettoeinkommen nachzuweisen. Der Vermieter hat selber abzuwägen, was er den Interessenten abverlangen kann ohne die Vermietbarkeit zu erschweren.

Ein Mieter muss bei der Wohnungssuche seinem möglichen neuen Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrags ungefragt über ein gegen ihn laufendes Insolvenzverfahren informieren. Mietnomaden werden dies sicherlich nicht und erst recht nicht freiwillig tun.

Laufen Mietrückstände auf, sollte zeitnah das Gespräch mit dem Mieter - möglichst in der Mietwohnung - gesucht werden. Was sind die Gründe für den Mietrückstand? Bestehen finanzielle oder andere Schwierigkeiten? Welche Lösungsmöglichkeiten bieten sich an? Säumige Mieter neigen gern dazu, Termine zu verschieben und den Vermieter zu vertrösten.

Besteht keine Aussicht auf Erfolg, so kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, sobald der Mieter mit 2 Monatsmieten im Rückstand ist. In einem solchen Fall sollte sehr zeitnah auch eine Räumungsklage eingeleitet werden, denn bis zu einem endgültigen Urteil kann noch einige Zeit vergehen. Auch ein eingeschalteter Rechtsanwalt sollte darauf angehalten und sogar kontrolliert werden, die Räumungsklage schnell durchzuziehen. Auch wenn es schmerzt, die Wohnung oder das Haus von außen zu sehen, ist die visuelle Prüfung von Zeit zu Zeit ratsam. So schrauben schon mal Mietbetrüger einfach den Briefkasten ab, um die Zustellung von Post und Urteilen zu erschweren. Auf die Wiedergabe von weiteren - teilweise auch rechtlich zulässigen - Tricks, um eine Räumungsklage hinauszuzögern wird hier aus verständlichen Gründen verzichtet.

Untermietvertrag ist nachzuweisen

Ein beliebter Trick von Mietern zur Vermeidung bzw. Verzögerung von Räumungsklagen ist die Vorlage eines Untermietvertrages. Kein Wunder, dass auch Mietnomaden mit diesem Trick eine Zwangsräumung verhindern wollen. So reicht es im allgemeinen aus, dem Gerichtsvollzieher einen Untermietvertrag zu präsentieren. Grund: Nach der BGH Rechtsprechung kann die Räumungsvollstreckung aufgrund dieses Titels gegen den Hauptmieter erfolgen, nicht aber gegen einen Untermieter, der sich in den Räumen aufhält. Insoweit bedarf es eines erneuten gerichtlichen Verfahrens und des Erwirkens eines Titels gegen den Untermieter, um die Räumung durchzusetzen.

Das Landgericht Hamburg hat in einem Urteil (Az. 316 T 72/11) entschieden, dass "allein aus der Vorlage des Untermietvertrages kein schutzwürdiges Interesse des Räumungsschuldners an der Verhinderung der Zwangsvollstreckung zu erkennen" sei. Wenn sich die Ansicht der Richter am Landgericht Hamburg bundesweit durchsetzt, ist es nicht mehr ausreichend, einen "pro forma" unterzeichneten Untermietvertrag dem Gerichtsvollzieher zu präsentieren. Der Untermieter muss dann auch tatsächlich in der Wohnung leben.

Mietnomadenversicherung gegen Mietbetrug

Eine separate Versicherung gegen Mietbetrug abzuschließen - sofern überhaupt möglich - ergibt keinen Sinn. Ganz anders sieht es aus, wenn eine Mietnomadenversicherung bzw. Mietbetrugsversicherung Bestandteil eines bestehenden Vertrages oder aufgrund einer schon vorgenommenen "Mieterprüfung" gewährt wird. Der Mietkautionsbund bietet Vermietern, die eine Mietbürgschaft vom Mietkautionsbund als Mietkaution akzeptieren, eine Möglichkeit hierzu eine Versicherung abzuschließen.

Frei wählbar sind Versicherungssummen von 5.000, 10.000 oder 15.000 Euro. Diese Versicherungen kommen dann zum Einsatz, wenn der Mieter einen Schaden verursacht, der nicht mehr von der Mietkautionsbürgschaft gedeckt wird. Für diesen Zweck hat der Mietkautionsbund einen Rahmenvertrag mit der R+V Versicherung AG abgeschlossen. Die Preise für eine derartige Mietnomadenversicherung sollen – je nach Versicherungssumme – zwischen 50 und 100 Euro pro Jahr betragen. Der Vorteil: Es muss weder der Mieter verklagt werden, noch ein Titel gegen ihn erwirkt werden, um die Versicherungsleistung von der R+V Versicherung zu erhalten.

Da der Mietkautionsbund bzw. die R+V-Versicherung im Rahmen ihrer laufenden Bonitätsprüfung ein Auge auf den "Kunden" hat, profitiert der Vermieter für überschaubares Geld und erhält eine zusätzliche Sicherheit. Die Prämien für diese Versicherung sind in der Steuererklärung als Werbungskosten für Vermietung und Verpachtung absetzbar.