Mieterhöhung in Berlin, Vorsicht!

Jede dritte Mieterhöhung in Berlin ist nicht rechtens.

So finden Sie heraus, wann und wann nicht gezahlt werden muss.

Der Vermieter schreibt und fordert mehr Geld. Um sich möglichen Ärger zu sparen, unterschreiben viele Berliner einfach und überweisen wie gefordert mehr Miete. Ein Fehler: Denn jede dritte Mieterhöhung in Berlin ist unzulässig. Über 250 Millionen Euro zahlen deutsche Mieter jedes Jahr zu viel.

Hier passiert auf Vermieterseite der häufigste Fehler: Der Vermieter liefert keine Gründe für die Mieterhöhung. „Ein einfaches Schreiben nach dem Motto, ’Bitte zahlen Sie ab nächstem Monat 100 Euro mehr’, reicht nicht aus“. Gültig ist das Schreiben erst, wenn der Vermieter mit ortsüblichen Vergleichsmieten argumentiert. In Berlin wird hierzu der Mietspiegel herangezogen, der die Mieten der letzten Jahre abbildet. Anders geregelt ist das in Gemeinden, in denen kein Mietspiegel existiert: der Vermieter muss Mieten von mindestens drei Vergleichswohnungen auflisten oder ein Gutachten vorlegen.

Liegt die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels bei, ist jedoch noch lange nicht gesagt, ob sie korrekt ist. Genau hinzusehen: Natürlich kann der Mieter sich selbst daran machen, doch ich rate dazu, einen Fachmann zu fragen. Denn der Teufel steckt im Detail.

Mieterhöhungen dürfen immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gefordert werden. Zudem gibt es eine Obergrenze, die der Vermieter immer einhalten muss. Die so genannte Kappungsgrenze legt fest, dass innerhalb von drei Jahren die Miete höchstens um 15 Prozent steigen darf.

Ein Beispiel: Ein Berliner zahlt derzeit für seine 80-Quadratmeter-Wohnung, Baujahr 1975, durchschnittliche Lage, 560 Euro Kaltmiete – das bedeutet 7 Euro pro Quadratmeter. Angenommen, der Vermieter plant eine Mieterhöhung, muss er beachten: Grundsätzlich darf der zukünftige Quadratmetermietpreis nicht über der laut Mietspiegel ortsüblichen Miete liegen. Diese berechnet sich aus einem durchschnittlichen Grundpreis sowie gewissen Zu- und Abschlägen aufgrund von Wohnlage und -Ausstattung.

Nimmt man der Einfachheit halber an, die ortsübliche Miete entspricht exakt dem Grundpreis, ergibt sich folgendes: Pro Quadratmeter darf der Vermieter nicht mehr als 8,05 Euro verlangen (644 Euro pro Monat). Und es greift die Kappungsgrenze: Weil dieser Preis mehr als 15 Prozent über der derzeitigen Miete liegt, darf er nur auf 7 Euro plus 15 Prozent erhöhen: maximal 8,05 Euro, das macht 644 Euro im Monat. Die Mieterhöhung würde also 88 Euro ausmachen.

Einen Vorteil haben übrigens Mieter von Einfamilienhäusern. Diese tauchen im Mietspiegel nicht auf und es gibt meist keine Vergleichshäuser. Deswegen müsste der Vermieter ein Gutachten in Auftrag geben – und diese sind so teuer, dass viele Vermieter davor zurückschrecken.

Wie oft darf die Miete erhöht werden? Nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung muss die Miete mindestens zwölf Monate konstant bleiben. Nimmt man die Überlegungsfrist des Mieters hinzu, kann die Mieterhöhung erst nach 15 Monaten greifen.

Nur der Vermieter, also der Eigentümer, darf die Miete erhöhen. Entscheidend ist der Eintrag im Grundbuch.

Die Mieterhöhung muss an alle im Mietvertrag eingetragenen Mieter gerichtet werden, das gilt auch bei Ehepaaren und in Wohngemeinschaften.

Eine mündliche oder telefonische Forderung reicht nicht aus. Die schriftliche Mieterhöhung muss von allen Vermietern stammen.

 

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