Für die Ermittlung der Angemessenheit des Kaufpreises/Mietpreises ist es zunächst wichtig, dass Sie die exakten Quadratmeterpreise der Wohnfläche des betreffenden Hauses kennen.
Es ist durchaus möglich, dass der Verkäufer/Vermieter die Gesamtfläche „aufrundet“, um das Objekt in besserem Licht erscheinen zu lassen. Daher sollten Sie sich eine Flächenberechnung vorlegen lassen. Im Baugesuch ist beispielsweise in der Regel eine Flächenberechnung enthalten. Je nach Baujahr des Hauses können sie auf unterschiedliche Berechnungsarten stoßen:
● Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV), die seit dem
1.1.2004 in Kraft ist.
● Berechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), die
mittlerweile außer Kraft getreten ist und durch die Wohnflächenverordnung
ersetzt wurde.
● Berechnung nach DIN 277, die jedoch keine Wohnflächen ermittelt, sondern
eine Flächenberechnung zu Zuordnung von Kostengruppen bei der
Baukostenberechnung eines Gebäudes ist.
● Berechnung nach DIN 283, deren Blatt 1 1998 und Blatt 2 1983
zurückgezogen wurden.
Diese Berechnungsansätze unterscheiden sich leicht, sodass bei ein und demselben Gebäude als Ergebnis unterschiedliche Gesamtflächenangaben herauskommen können. Trotzdem erhalten Sie mit der vorgelegten Flächenberechnung eine Flächenangabe, die Sie nachvollziehen und stichprobenweise überprüfen können. Sie können hierzu z. B. die Länge und Breite mehrere Räume vor Ort nachmessen und mit den Angaben der Flächenberechnung vergleichen.
Es ist jedoch durchaus möglich, dass es gerade bei älteren Gebäuden keine Flächenberechnung und auch keine Pläne mehr gibt. In diesem Fall ist zu überlegen, von einer Fachperson eine Flächenberechnung nach der neuen Wohnflächenverordnung durchführen zu lassen. Die Kosten hierfür können sich Käufer und Verkäufer/Vermieter und Mieter beispielsweise teilen.
Lassen Sie die Flächenangaben des Verkäufers/Vermieters nicht prüfen, können Sie eine Sicherheitsregelung in den Vertrag einbauen. Wird das Haus/Wohnung zu einem Pauschalpreis veräußert, könnte z. B. ein Passus in den Kaufvertrag mit aufgenommen werden, der bei wesentlichen Abweichungen (z. B. 10 % von der im Mietvertrag benannten Wohnflächenangabe) einer Wohnflächenvermessung nach der Wohnflächenverordnung eine Reduktion des Kaufpreises gemäß einer festen Summe pro geringerer Quadratmeterfläche ermöglicht. Errechnet sich der Verkaufspreis eines Hauses hingegen vertraglich exakt aus einem Quadratmeterpreis und dessen Aufsummierung auf die Gesamtfläche des Gebäudes, können schon geringere Flächenabweichungen zu berechtigten Änderungen des Kaufpreises führen.
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