Tipps zum Eigentümerwechsel

Beim Kauf und Verkauf eines Hauses gibt es einiges zu beachten. Denn immer wieder kommt es beim Eigentumswechsel zu Ungereimtheiten, die Ärger bedeuten können. Damit nicht aus Unwissenheit ein falscher oder ungültiger Kaufvertrag abgeschlossen wird, sollte man wissen, wie die Veräußerung einer Immobilie funktioniert. Konditionen: Zu Beginn der Vertragsverhandlungen steht das Aushandeln wesentlicher Konditionen, etwa des Preises oder des Sanierungsumfangs. Hierbei ist die Mitwirkung eines Immobilienmaklers ratsam, denn er kann bei unterschiedlichen Auffassungen zwischen den Parteien vermitteln und Ratschläge geben. Am Ende sollte ein ausgewogener Interessenausgleich gefunden sein, andernfalls fühlt sich eine Partei übervorteilt und der Verkauf steht bis zum Schluss auf der Kippe. Kaufpreis: Wichtigster Punkt des Kaufvertrages ist der Preis. Liegt die Forderung des Verkäufers weit über den Vorstellungen des Käufers, ist eine Annäherung nicht so leicht. Auch in diesem Fall kann die Erfahrung des Maklers weiterhelfen. Professionelle Vermittler kennen  die realen Marktpreise und werden versuchen, einen Preis zu finden, mit dem Käufer und Verkäufer gut leben können. Objektmängel: Ein wichtiger Punkt ist auch die Mängelerfassung und die Frage der Beseitigung. Auch hier spielen die Kosten eine zentrale Rolle. Wer ist für die Mängelbeseitigung verantwortlich und kommt für die Kosten auf? Gerade bei Bestandsgebäuden kann der Sanierungsbedarf erheblich sein. Die anfallenden Kosten müssen in den Objektpreis einbezogen werden. Zudem sollten sich Käufer zusichern lassen, dass dem Verkäufer keine versteckten Mängel bekannt sind. Und Käufer von Eigentumswohnungen sollten sich vergewissern, dass in naher Zukunft keine Instandhaltungsmaßnahmen anstehen, die nicht durch Rücklagen gedeckt sind. Nebenkosten: Die Gesamtkalkulation wird unter anderem auch von den Nebenkosten beeinflusst. Käufer und Verkäufer sollten sich darüber im Klaren sein, welche Kosten neben dem Kaufpreis auf sie zukommen. Allgemein gilt: Notar- und Grundbuchkosten zahlt der Käufer, ebenso die Grunderwerbsteuer. Aber Vorsicht: Sollte der Käufer kurzfristig zahlungsunfähig sein, muss der Verkäufer für die Kosten geradestehen. Sind bei Neubauten bereits Erschließungskosten angefallen, zahlt dies üblicherweise der Verkäufer, spätere Rechnungen müssen vom Käufer beglichen werden. Zahlungstermin: Natürlich möchten die Verkäufer gern wissen, wann ihnen das Geld zufließt. Und ob Abschlagszahlungen vereinbart werden sollen oder das Geschäft besser über ein Konto des Notars abgewickelt wird, ist ebenfalls wichtig. Bei kniffligen Geldfragen stehen Makler mit Rat und Tat zur Seite. In diesem Zusammenhang verweist das Immobilienportal PlanetHome auf einen weiteren Stolperstein: Käufer sollten unbedingt darauf achten, dass vor dem Überweisungstermin der neue Besitzer im Grundbuch vorgemerkt ist, die alten Grundschulden gelöscht sind und die Gemeinde auf das ihr zustehende Vorkaufsrecht verzichtet hat. Sind die Verkaufsmodalitäten ausgehandelt, muss der Kaufvertrag ausgearbeitet werden. Dies besorgt üblicherweise der Notar, der den Eigentumswechsel dann mit seiner Unterschrift bezeugt. Der Notar erklärt beiden Parteien das Vertragswerk und nimmt Änderungswünsche auf. Sind dann beide Parteien mit dem Vertrag einverstanden, kann er unterschrieben werden. Eintrag im Grundbuch: Nach der Vertragsunterzeichnung erfolgt der Eintrag ins Grundbuch. Darum kümmert sich ebenfalls der Notar. Wichtig für den Verkäufer ist, dass er das Geld erst bekommt, wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Das kann einige Zeit dauern. Übersendet das Grundbuchamt die aktuellen geänderten Grundbuchauszüge, leitet der Notar das Geld auf das Konto des Verkäufers weiter. Einzugstermin: Der Tag des Einzugs ist für beide Seiten wichtig, da an diesem Tag der Käufer wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie wird. Das heißt Nutzen, Lasten und Gefahren gehen auf den Käufer über. Ist der Vorbesitzer zu diesem Termin nicht ausgezogen, kann der Käufer Schadenersatz fordern. OH

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